Etapa de documentare este esențială în construirea casei fiindcă informarea corectă este cheia unui proiect reușit. Iată ce trebuie să stiți despre actele necesare construirii casei, începând cu certificatul de urbanism, studiul geotehnic, proiectul tehnic al construcției, avizele și acordurile de amplasament și autorizația de construire.

Certificatul de Urbanism

Acest document conține caracteristicile construcțiilor ce pot fi realizate pe un anumit teren, precum și actele necesare pentru începerea lucrărilor. Eliberat de către Biroul de Urbanism al primăriei/sectorului în care se află terenul pe care va fi amplasată construcția, acesta conține informații legate de regimul de înălțime al construcției, poziția viitoarei construcții, valoarea maximă pentru Procentul de Ocupare al Terenului (POT) și valoarea maximă pentru Coeficientul de Utilizare al Terenului.

Costul certificatului de urbanism diferă în funcție de mediul (rural/urban) în care va fi realizată casa, iar actele de care aveți nevoie pentru a-l obține includ o cerere tip, actul de proprietate, planurile topografice si cadastrale vizate în prealabil la Oficiul de Cadastru și dovada plății taxei de eliberare a certificatului de urbanism.

Studiul geotehnic

Studiul geotehnic reprezintă o analiză a condițiilor de teren și a capacității portante a acestuia. Mai precis, este o examinare a fiecărui strat care alcătuiește terenul pentru a putea fi luată o decizie în privința alegerii celui mai potrivit tip de fundație pentru casa dumneavoastră.

Realizat în laboratoare specializate și atestate de către Ministerul Lucrărilor publice, Transporturilor și Locuinței, studiul geotehnic are două faze: inițial sunt consultate planurile și alte documentații pentru a afla caracteristicile construcției, iar ulterior sunt executate diverse activități pe teren (cartare, foraj, măsurători topometrice), urmând ca probele obținute să fie verificate și avizate de către un verificator atestat.

Costul studiului diferă în funcție de tipul terenului și activitățile necesare pentru realizarea analizei, însă reprezintă un element care vă oferă un plus de siguranță în realizarea investiției, deoarece veți avea certitudinea că terenul este potrivit pentru construirea casei.

Proiectul tehnic al construcției

Proiectul tehnic al construcției este realizat de către un birou de proiectare, la crearea lui participând o echipă formată dintr-un arhitect, inginer structurist și inginer de instalații. Format din două părți (partea scrisă și cea desenată), în cadrul proiectului tehnic se regăsesc toate informațiile necesare realizării construcției. Partea scrisă cuprinde memorii tehnice și diverse documentații (economică, tehnologică, pentru programarea lucrărilor etc.), în timp ce partea desenată este formată din planurile de arhitectură și cele de rezistență, schemele instalațiilor și alte detalii de execuție.

Pentru obținerea autorizației de construcție nu este necesar proiectul tehnic în forma finală, ci doar Documentația Tehnică pentru obținerea Autorizației de Construire (Proiectul DTAC), care cuprinde memoriile și planurile de arhitectură, planurile de rezistență, planurile și detaliile de fundații, memoriile și schemele de instalații.

În ceea ce privește costul unui proiect tehnic, acesta diferă în funcție de complexitatea proiectului.

Avizele și Acordurile de amplasament

În momentul solicitării certificatului de urbanism, trebuie să obțineți o serie de avize și acorduri de la furnizorii de utilități și instituții ale statului: deținătorii de rețele și utilități (gaze, apă, canalizare, curent electric, salubritate etc.), Inspectoratul de Stat pentru Construcții, Mediu, Sănătatea Publică, Protecția Civilă, Combaterea și Prevenirea Incendiilor, Rețeaua de Telefonie, Apele Române. În funcție de ce este specificat în certificatul de urbanism, va trebui să obțineți avizele și acordurile de la toate entitățile enumerate mai sus sau doar de la o parte dintre acestea.

Pentru eliberarea acestor avize și acorduri aveți nevoie de o serie de documentații care includ o cereri tip, fișa tehnică de mediu, certificatul de urbanism, acte care atestă dreptul de folosință al terenului (contractul de vânzare-cumpărare, certificat de moștenire), planul de încadrare în zonă și cel de situație, precum și dovada achitării taxei pentru eliberarea avizului de amplasament.

Autorizația de construire

Autorizația  de construire este documentul care certifică faptul că proiectul este avizat și vă oferă dreptul de a începe lucrările. Acest act se solicită la Biroul de Urbanism din cadrul primăriei locale, unde se depune întreaga documentație menționată mai sus, alături de o cerere tip și chitanța care dovedește achitarea taxei pentru eliberarea autorizației de construire.

Termenul eliberare al autorizației de construire este de 30 de zile de la data înregistrării cererii și are valabilitate de un an de zile de la data emiterii, timp în care puteți începe lucrările. Cu minim 5 zile înainte de începerea lucrărilor aveți obligația de a anunța Primăria și Inspectoratul de Stat în Construcții, altfel data începerii lucrărilor va fi data eliberării autorizației.

Autorizația de Construire reprezintă 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor de construcții, iar pentru prelungirea valabilității acesteia cu încă 12 luni vă va costa 30% din valoarea taxei pentru eliberarea autorizației inițiale.

Cartea tehnică a construcției

În momentul începerii lucrărilor este creată și cartea tehnică a construcției, care va cuprinde întreaga documentație tehnică referitoare la activitățile de proiectare, execuție și de recepție a construcției și care este păstrată pe toată durata existenței clădirii.

Cartea tehnică a construcției cuprinde autorizația de construire, procesul verbal de predare-primire al clădirii, procesul verbal de recepție al diverselor categorii de lucrări, certificatele de calitate privind conformitatea materialelor utilizate și a calității lucrării, declarațiile privind conformitatea materialelor utilizate, condica de betoane (turnările, furnizorul și rezultatele încercărilor pentru verificarea rezistenței betonului), expetizele tehnice și caietul de sarcini. În cazul clădirilor rezidențiale P+1, cartea tehnică se poate rezuma la autorizația de construire și procesele finale de recepție.

Majoritatea cererilor de eliberare a documentelor necesare începerii construcției sunt depuse în primele șase luni ale anului, iar creșterea volumului conduce implicit și la creșterea perioadei de așteptare pentru a intra în posesia acestora. De aceea, alocați-vă o perioadă de cel puțin patru luni înainte de termenul propus pentru începerea lucrărilor, pentru obținerea documentelor necesare în timp util și ducerea la bun sfârșit a planurilor pentru o locuință nouă.